邱晓华：房地产举债推动的繁荣不可持续，只有真正实力下的繁荣才可持续|2024年观点年度论坛

记者梁宝欣李贝贝广州报道

国家统计局数据显示，2023年1-12月全国累计商品房销售金额11.66万亿元，同比下降6.5%；全国累计商品房销售面积11.17万平方米，同比下降8.5%；商品房销售均价为10437元/平方米，同比上升6.4%。

2023年是房地产行业转折的终点一年，房地产市场供求关系发生重大变化，形势转变。观点指数研究院指出，构建房地产发展新模式，是破解当前房地产发展难题、促进房地产市场平稳健康发展的治本之策。

4月2日，由观点机构主办，《》联合主办的2024观点年度论坛在广州成功举行，会议主题为“信心的周期”，主要探讨房地产新周期的经济与行业发展新模式。

“深度调整还在路上”

在谈及当前房地产的形势时，国家统计局原局长、阳光保险集团首席经济学家邱晓华指出，“从前两个月的情况来看，深度调整好像还在路上，反映在投资下降了9%，销售下降的幅度更大。新开工也在萎缩，尽管因为一二月份有季节性、地区性因素的影响，但是它也不是一个好的兆头，反映了这个领域里面确实还是困难比较多。”

国家统计局数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%(按可比口径计算)，降幅较2023年1-12月收窄0.6个百分点。其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。

另外从销售端情况来看，国家统计局数据显示，1-2月份，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

邱晓华提到，现在房地产市场区域性变化的特征明显，有些地区再次采取了限制性的措施，比如河南郑州、河北石家庄，有些地方则进一步放开，这就说明市场情况是不同的。此外，新房、二手房也不一样，新房不景气，二手房相对景气一点，反映这个领域的暴雷阴影一直还没有过去。

“目前消费者还是要提前还贷，而不是增加贷款，说明消费者在购房的热度上确实还是不够的。当前的现象提示了房地产总体上还不乐观，但是也看到了一些改善的积极信号。未来会怎么样，政策是明确的，一定是让房地产尽快回到平稳、健康发展的轨道上面来，而不是让这个领域消失。房地产还是国家要保的一个行业。”邱晓华说。

值得探讨的是，面对与之前迥然不同的市场环境，房地产行业的调整要往哪走？

中国房地产业协会商业文化旅游地产专业委员会秘书长、研究员蔡云在会上提到，一个成熟、稳健的房地产市场，肯定是在供求关系达到平衡时。现在我国房地产领域的供需关系是绝对的不平衡。而这些年，国家对于房地产的政策，包括财政、税收等调控措施，都是为了达到平衡。

“现在来讲，国家的政策在重大调整的时期，开发企业(需要研究)如何拿出适应的好产品，如何供给好房子，来适应社会、市场的需求。从现在的政策来讲，实际上就是供给侧的好产品，对应这个市场需求，只有平衡了，可能市场才是稳定健康的。”蔡云说道。

此外，麻省理工学院GlobalSCALENetwork中国中心主任郭杰群还从研究者的角度指出了当前的房地产市场存在两大问题。一是，中央对于房地产的要求与真正实施的部门是有差距的。“我们当前面临的困境，在某种程度上是人为造成的，不是市场造成的，完全是有能力把这个危机逐步化解，但是我们在实施中没有做到，有点急于求成。”郭杰群说道。

二是，从历史的角度来看，房地产行业是一个抗通胀比较好的产品，其中一个原因在于它是不动产有限的资产资源，而这个长期到底怎么定义，是学术上值得考虑的事情。

郭杰群还表示，不管怎么样，房地产是任何经济状态下不可或缺的产业，所以长期来看其是具有光明背景的。

如何构建房地产长期发展的新模式？

在邱晓华看来，过去在短缺情况下，开发商以快周转、高杠杆、高价格来催生行业的高繁荣，政府以多卖地，以各种各样的支持来获得巨大的好处，而老百姓也在这一轮的地产繁荣中间，极大地改善了居住条件，这都是有目共睹的变化。

不过，邱晓华也指出，“繁荣之后也带来了一些问题。举债推动的繁荣，总是不可持续的。只有在真正实力推动下的繁荣才是可持续的。所以借债的时候是一片繁荣，还债的时候一地鸡毛。”

企业还债困难叠加中国国情的改变，促使房地产行业进行了深度调整。“如今市场因素最重要的变化就是中国的人口已经变化了，从增长到减少，这是中国国情最大的改变，2022年减少85万，2023年减少208万，今年估计还要减少，这必然会使这个行业出现重大的改变，这种改变又受到政策的放大。”邱晓华说道。

值得一提的是，在房地产市场转型阶段，构建房地产新模式，保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”为房地产发展带来新的机会。那各方如何发力？

从政府层面来讲，邱晓华提到，中央明确今后最基本的住房需求以政府的保障为主，而这需要构筑一个政府保障的资金来源和政策的体系。不过，目前来看还不行，地方政府还缺乏足够的财力来保障这个领域，这也需要尽快完善。

此外，邱晓华还表示，改善型、享受型的住房需求需要靠市场。对住房质量的制度、对住房销售监管的制度、对收入分配调节的制度，都需要一揽子建设。目前都还在起步阶段，还没有很明确和落地。

从企业方面来说，蔡云表示，“对于房地产开发企业，以前在高速发展当中产生的存量被忽视了，现在可以看到存量市场会带来巨大收益，比如说某些房企在早些年布置的大量的购物中心，这些东西在房地产好的时候，基本上大家对它的收益率没有太多的敏感。事实上发现，这些沉淀性的物业，是现在最优质的、获得最稳定资金保障的一个来源。”

蔡云还指出，现在面临的城中村改造、城市更新、旧改等等，其实都是在向存量资产要效益的最好措施。开发商应该清醒地认识到，赛道变了，市场变了，努力的方向和手段也要发生根本性的变化，这才是取胜的唯一办法。

此外，郭杰群还特别提到在存量住房阶段企业要注意金融能力。郭杰群指出，全球的不动产发展历史，分为三个阶段：第一阶段是增量住房的市场，第二阶段是增量、存量共存，第三阶段是存量住房市场。这三个阶段运用的基本工具不同，在增量阶段需要开发能力，追求高周转、低资金成本；第二个阶段要看运营管理能力；第三个阶段则是靠金融能力。